Le marché immobilier marocain entre en zone de turbulences « positives » : grands chantiers, Mondial 2030, CAN 2025… mais pouvoir d’achat sous pression. Selon l’IPAI de Bank Al‑Maghrib, les prix ont peu bougé en 2023‑2024, mais la demande repart et les transactions augmentent. (lopinion.ma)
Objectif : décrypter les vrais moteurs de la hausse 2026 et où investir sans se brûler.

Pourquoi les prix s’envolent-ils ?

Rareté du foncier urbanisable

Dans Casablanca, Rabat ou Marrakech, le périmètre urbain est quasi saturé. Le retard des PA et SDAU bloque l’ouverture de nouvelles zones villa ou immeubles R+5, créant une pénurie artificielle de foncier. Cette rétention foncière nourrit la spéculation et fait grimper le COS « au prix fort ».

Coûts de construction et inflation importée

Si le ciment issu de la cimenterie et les matériaux de gros œuvre restent relativement stables, les finitions importées (parquet, menuiserie alu, équipements collectifs) renchérissent le coût de revient. Les nouvelles normes énergétiques, la « propriété verte » (isolation, solaire, eau), augmentent le budget au départ, mais améliorent le standing et la valeur de revente.

Effet CAN 2025 & Mondial 2030 : l’accélérateur 2026

Les nouvelles infrastructures (LGV, aéroports, stades, voiries) revalorisent les quartiers périphériques : là où arrive le bitume, le m² suit. Dakhla et Laâyoune, dopées par les projets portuaires ANP et logistiques, deviennent des hubs à foncier encore abordable.
Parallèlement, MRE et investisseurs étrangers recherchent pied‑à‑terre et rendement locatif (Airbnb Marrakech, résidences fermées), tirant les prix du moyen standing et du luxe.

Rôle de l’État : soutien… et bulles possibles

Le programme d’aide directe « Daam Sakane » (300 000 à 700 000 DH) soutient fortement la demande, y compris celle des MRE. (fnh.ma) Bien conçu pour solvabiliser les ménages, il peut cependant alimenter la hausse du logement social et du moyen standing si l’offre neuve reste limitée.

Côté fiscalité : TPI, droits d’enregistrement, frais de notaire, IS pour les sociétés et taxation des revenus locatifs sont les vrais leviers pour calmer ou doper le marché.

Calcul simplifié de la TPI

TPI ≈ 20 % × (prix de vente déclaré – prix d’acquisition actualisé – frais + travaux justifiés).
En cas de paiement en « Noir », la plus-value fiscale est calculée sur un prix sous‑déclaré… mais vous perdez une partie de votre gain réel et vous prenez un risque en cas de contrôle.

Dérives du marché : « Noir » et crédit à 120 %

La pratique du Noir fausse les statistiques de la conservation foncière et de Bank Al‑Maghrib, rend l’IPAI moins lisible et complique la revente (plus-value mal couverte, problèmes de mainlevée d’hypothèque, bail commercial ou gestion locative mal sécurisés).
Le financement bancaire à 100–120 % (achat + frais de notaire + ameublement) augmente les intérêts bancaires et le risque de surendettement, surtout à taux fixe élevé.

Disparités régionales & tableau des prix

Villes en surchauffe : Casablanca, Rabat, Marrakech, Tanger, Agadir (pression MRE + offre limitée).
Opportunités : Dakhla, Laâyoune, axe Kénitra‑Salé (effet infrastructure + urbanisme en cours).
Régions en retrait : Oriental, Drâa‑Tafilalet (faible demande solvable, rendements locatifs plus faibles).

Ordres de grandeur indicatifs (appartement, DH/m²)

Ville

2020 env.

2026 prévisionnel*

Casablanca

8 300

10 000–11 000

Rabat

10 500

12 000–13 000

Marrakech

7 000

8 500–9 500

Tanger

6 000

7 500–8 500

Agadir

6 500

8 000–9 000

*Estimations basées sur tendances IPAI & données de plateformes (Agenz, Yakeey, etc.). 

Prévisions 2026 : stabilisation ou bulle ?

  • Scénario A : bulles locales (Casablanca centre, Airbnb Marrakech, front mer Tanger) jusqu’à l’horizon 2030.
  • Scénario B : correction sur le moyen standing si le pouvoir d’achat ne suit plus, malgré Daam Sakane et la baisse du chômage.

FAQ 2026

Pourquoi le prix du m² augmente‑t‑il à Marrakech ?
Effet Mondial 2030, tourisme, Airbnb Marrakech, rareté de foncier bien placé et montée du standing.

Quel est le prix moyen d’un appartement à Casablanca en 2026 ?
Comptez souvent 9 500–11 000 DH/m² pour un moyen standing en immeuble R+5, plus pour les quartiers prime.

Comment bénéficier de l’aide Daam Sakane ?
Dépôt sur la plateforme officielle, logement neuf entre 300 000 et 700 000 DH, contrôle du titre foncier et de l’acte de vente (notaire ou acte adoulaire).

Est‑il risqué de payer en Noir ?
Oui : absence de preuve, TPI mal calculée, problème en cas de litige ou d’hypothèque ; privilégiez un compromis de vente entièrement déclaré.

Quel impact aura la Coupe du Monde 2030 en 2026 ?
Elle renforce la spéculation sur les zones proches des nouvelles infrastructures (LGV, stades, ports), surtout à Tanger, Casablanca et Agadir.

Conclusion & check‑list d’investisseur

En 2026, mieux vaut acheter :

  • dans des zones encore en rattrapage (Kénitra‑Salé, Dakhla, Laâyoune) ;
  • des biens « verts » bien situés (propriété verte = plus‑value future).